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[부린이TIP] "내 집 갖고 싶다"...매번 바뀌는 청약제도, 어떻게 준비할까

점수 높다면 가점제·일반공급, 점수 낮다면 추첨제·특별공급

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정찬혁 기자
기사입력 2021-02-26

▲ 입주 앞둔 아파트 단지(사진=팝콘뉴스)  © 팝콘뉴스


(팝콘뉴스=정찬혁 기자) 청약통장 가입자 수가 2700만 명을 넘었습니다. 단순계산하면 국민 2명 중 1명은 청약통장이 있는 셈이 됩니다.  

 

월급은 그대로이지만 집값은 오르고 경쟁은 치열해지면서 내 집 마련의 꿈은 더욱 절실해 지고 있습니다.

 

정부에서 주택난을 해결하기 위해 분양 외에 다양한 정책을 내놓고 있지만, 청약통장 가입자가 이리도 많은 걸 보면 아직은 '내 집'이라는 것이 가져오는 든든함을 넘어서진 못하는 것 같습니다.

 

청약통장은 일단 만들었지만, 매번 정책은 바뀌고 상황마다 적용되는 규제도 달라 어떤 유형이 자신에게 유리한지 알기 어렵습니다. 매번 헷갈리는 청약제도. '부린이(부동산 어린이-부동산에 대해 처음 접한 이들을 표현하는 신조어, 편집자 주) TIP'을 통해 알려드립니다.

 


청약통장, 종류마다 적용 주택도 달라


 

청약통장의 종류는 ▲청약저축 ▲청약예금 ▲청약부금 ▲주택청약종합저축 등 4개가 있습니다.

 

청약저축은 국민주택을 공급받기 위한 청약통장이며, 청약예금은 민영주택을 공급받기 위한 목적으로 개설됐습니다. 청약부금은 주거전용면적 85㎡ 이하의 민영주택을 공급받기 위한 청약통장입니다. 

 

3가지 통장은 각자 공급받을 수 있는 주택 종류가 다른데 2015년 9월부터 신규 가입을 중단해 현재는 공공과 민영 모두 사용할 수 있는 주택청약종합저축만 가입할 수 있습니다.

 

최근에 청약통장을 만들었다면 상관없지만, 과거에 개설했다면 어떤 통장인지 살펴볼 필요가 있습니다.

 


민간분양, 가점제·추첨제 따라 당첨 확률 제각각


 

우리가 청약을 넣는 주택은 민간분양(민영주택)과 공공분양(국민주택)으로 나뉩니다. 이러한 분양은 다시 특별공급과 우선공급, 일반공급 등으로 나뉩니다. 

 

우리가 흔히 알고 있는 분양은 민영주택의 일반공급으로 가점제와 추첨제를 활용해 당첨자를 뽑습니다.

 

청약 조건은 최초 입주자모집공고일 현재 해당 지역 또는 인근 지역에 거주하는 사람이자 청약통장 가입자입니다. 

 

▲ 민영주택조건(사진=한국부동산원)  © 팝콘뉴스


1순위 기준은 해당 지역에 따라 청약통장의 가입 기간이나 납입금 기준도 달라서 이제 막 청약 통장을 가입하신 분이라면 이를 잘 따져봐야 합니다.

 

수도권은 가입 후 1년 경과, 수도권 외는 가입 후 6개월이 지난 사람이어야 합니다. 

 

투기과열지구 및 청약과열지역은 가입 후 2년이 경과해야 하고, 과거 5년 이내 다른 주택의 당첨자 세대에 속하면 안 됩니다. 2주택 이상 소유한 세대에 속해도 1순위 청약을 넣을 수 없습니다.

 

위축지역은 가입 후 1개월만 지나고 예치기준금액을 납입했다면 청약이 가능합니다.

 

예치금액은 지역별로 달라지는데 서울과 부산은 전용면적 85㎡ 이하는 300만 원, 기타 광역시는 250만 원, 기타 시·군은 200만 원입니다. 면적이 커질수록 예치금액은 올라갑니다.

 

▲ 민영주택선정비율(사진=한국부동산원)  © 팝콘뉴스


1순위 자격이 된다면 다음으로는 추첨제와 당첨제 선정 비율을 따져봐야 합니다. 

 

무주택기간이 길고, 부양가족이 많고, 청약통장 가입 기간이 길다면 가점제가 유리합니다. 서울과 같은 투기과열지구의 85m² 이하 아파트는 100% 가점제로 뽑고 경쟁률이 높기 때문에 가점 점수가 낮다면 다른 유형을 선택해야 합니다.

 

예를 들어 최근 서울 강동구 '힐스테이트 리슈빌 강일' 당첨 최저 가점이 64점인데 이는 무주택기간, 저축 가입 기간 상한인 15년 이상(32점 + 17점)을 모두 채우고 부양가족 수도 2명이 돼야 가능한 점수입니다.

 

만약 서울 투기과열지구의 아파트에 청약을 넣고 싶은데 청약 가점이 부족하지만 자금의 여유가 있다면, 100% 가점제로 뽑는 85m² 이하보다는 추첨제를 병행하는 85m² 초과 아파트에 지원하는 게 당첨 확률이 높습니다.

 

그렇다면 추첨제는 어떤 방식으로 당첨자를 선정할까요. 추첨으로 공급되는 주택수의 75%를 무주택자에게 우선 공급합니다. 

 

남은 25%는 1차 추첨에서 떨어진 무주택자와 1주택자(기존 소유 주택 처분조건 승낙한 경우)에게 공급합니다. 1·2차 공급 후에도 주택이 남는다면 주택처분 미서약 1주택자도 공급 받을 수 있습니다.

 


순차제로 뽑는 공공분양, 저축총액 높을수록 유리


 

공공주택의 일반공급은 전체 공급의 15~20% 수준으로 낮습니다. 일반공급은 보통 순위순차제를 사용해 당첨자를 뽑습니다.

 

7월부터 시작되는 3기 신도시 사전청약도 공공주택 물량이기 때문에 유심히 살펴보고 준비하는 게 좋습니다.

 

공공분양 일반공급은 최초 입주자모집공고일 현재 해당 주택건설지역 또는 인근지역에 거주하는 사람이면 청약을 넣을 수 있습니다.

 

▲ 공공주택 순위별 조건(사진=한국부동산원)  © 팝콘뉴스


1순위 조건으로는 수도권 지역은 청약통장 가입 후 1년이 지나야 합니다. 수도권 외 지역은 가입 후 6개월이 경과하면 되지만 지자체 판단에 따라 바뀔 수 있습니다.

 

투기과열지구 및 청약과열지역은 가입 후 2년이 지나야 하며 과거 5년 이내 무주택세대구성원 전원이 다른 주택의 당첨자 없어야 합니다.

 

또한 투기과열지구나 청약과열지역은 세대주가 아니면 1순위에 청약을 넣을 수 없으니 주의해야 합니다. 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자가 속해 있는 무주택세대구성원도 1순위 청약이 불가능합니다.

 

당첨 확률을 높이기 위해서 같은 주택에 여러 명 신청하는 것도 안 됩니다. 동일한 주택 및 당첨자 발표일이 동일한 주택을 한 세대에서 2인 이상 청약하면 당첨이 취소될 수 있으니 주의해야 합니다.

 

1순위 조건을 알았다면 이제 당첨자 선정방식을 알아야 하는데 공공분양의 85㎡ 미만 주택 일반공급은 100% 순위순차제로 진행합니다.

 

민영주택에서 무주택기간, 부양가족 등에 따라 점수를 따지는 것과 달리 순차제는 3년 이상의 기간 무주택세대구성원으로서 저축총액이 많은 사람을 순차적으로 뽑습니다.

 

다만 주의해야 할 점은 회당 납입 인정 금액이 최대 10만 원이라는 점입니다. 100만 원 씩 12회(12개월)를 납부한 사람은 저축금액이 1200만 원이지만, 실제로 청약에 인정되는 저축액은 120만 원입니다. 10만 원씩 120회(120개월)를 납부해야 1200만 원이 인정됩니다.

 

이러한 이유로 경쟁이 치열한 지역에서는 오랜 기간 납입한 50대 이상 가구가 유리합니다.

 


가점·저축총액 부족하다면...평생 한 번의 기회 '특별공급'


 

가점이나 저축총액이 낮아서 일반공급 청약이 어려운 세대에게도 청약에 당첨될 수 있는 길은 있습니다. 

 

정책적 배려가 필요한 사회계층을 위한 특별공급은 신혼부부, 다자녀가구, 노부모부양, 생애최초 주택구입, 이전기관종사자 등을 대상으로 합니다. 

 

다만, 기회는 평생 한 번으로 당첨이 되면 다시 쓸 수 없기 때문에 신중하게 선택해야 합니다. 특별공급으로 당첨된 후 계약을 하지 않아도 다음 기회는 없습니다.

 

이 중 가장 많은 사람들이 관심을 두는 신혼부부 특별공급은 85㎡ 이하 민간주택 물량의 20%, 공공분양 물량의 30%가량이 공급돼 신혼부부가 첫 집을 마련하기 가장 좋은 제도입니다.

 

청약 기준은 입주자모집공고일 현재 혼인기간이 7년 이내인 신혼부부입니다. 무주택세대구성원으로 혼인신고일부터 공고일까지 무주택을 유지해야 합니다.

 

또한, 특별공급은 일반공급과 달리 소득기준을 충족해야 합니다. 지난 2일부터 '주택공급에 관한 규칙 개정안'이 시행돼 소득 요건이 개선돼 더 많은 신혼부부에게 기회가 열렸습니다.

 

▲ 신혼부부 특별공급 소득요건 변경(사진=국토교통부)  © 팝콘뉴스


이전에는 공공주택의 경우 도시근로자 월평균 소득의 100%(맞벌이 120%) 이내 신혼부부에게만 공급됐지만 2일 이후로는 월평균소득 130%(맞벌이 140%)까지 기회가 확대됐습니다.

 

대신 월평균소득 100% 세대에게 물량의 70%를 우선 공급하고, 나머지를 30%를 우선 공급에서 떨어진 월평균소득 100% 세대와 130% 세대에게 공급합니다. 당첨자는 소득, 자녀수, 지역 거주 등을 따져 정합니다.

 

민영주택은 월평균소득 140%(맞벌이 160%)까지 확대됐습니다. 민영주택은 월평균소득 100% 세대에 70%를 우선 공급하고, 나머지는 월평균소득 140% 세대에게도 기회가 주어집니다.

 

2020년 도시근로자 월평균 소득(100%)은 2인가구 기준 437만 9809원, 4인가구 622만 6342원 입니다. 160%는 2인가구 700만 7694원, 3인가구 996만 2147만 원입니다.

 

신혼부부 중 세대주, 세대원 모두 청약을 넣을 수는 있지만 당첨자 발표일이 동일한 주택 전체에 대해서는 1세대에서 1인만 신청할 수 있습니다. 이러한 경우는 특별공급과 일반공급을 나눠서 신청하는 방법이 있습니다. 특별공급이 당첨되면 일반공급은 당첨 제외됩니다.

 


2.4 부동산 대책, 순차제·추첨제 혼합한 공공분양


 

지난 4일 정부는 2025년까지 서울 32만 호, 전국 83만 호 주택 부지를 추가 공급하는 2.4 부동산 대책을 발표했습니다.

 

역세권, 준공업지역, 저층주거지를 개발하는 '도심 공공주택 복합사업', 기존 정비구역의 사업을 빠르게 추진하는 '공공 직접시행 정비사업' 등을 추진한다는 계획입니다.

 

이 과정에서 정부는 내 집 마련 기회를 확대하기 위해 새로운 공공분양 기준을 마련했습니다.

 

기존 공공분양은 새로운 기준에 적용하지 않고, 향후 진행되는 도심 공공주택 복합사업, 공공 직접시행 정비사업에만 해당하니 이를 잘 구분해야 합니다.

 

앞서 설명했던 공공분양(85㎡ 이하)은 전체 물량의 85%를 특별공급하고 나머지 15%를 일반공급에 할당했는데, 이를 15%에서 50%로 확대했습니다. 특별공급은 50%로 비율이 줄었습니다.

 

일반물량의 100%를 저축총액이 많은 순차제로 당첨자를 뽑았던 것과 달리 30%는 추첨제(70% 순차제)를 도입해 저축총액이 낮은 3년 이상 무주택세대 구성원의 당첨 가능성을 높였습니다. 

 

총 물량으로 따지면 추첨제로 뽑는 비율은 15%입니다. 저축총액이 낮은 30대 가구는 100% 순차제로 진행하는 서울 지역의 공공분양에서 당첨 확률이 0%에 가까웠다면, 공공 직접시행 정비사업에 해당하는 공공분양에서는 15% 확률에 기댈 수 있게 됐습니다.

 


재당첨 제한·의무 거주 기간도 따져봐야


 

당첨이 됐다고 모든 게 끝난 건 아닙니다. 청약을 넣을 때 해당 주택이 분양가상한제를 적용받는 주택인지 살펴야 합니다.  

 

19일부터 입주자 모집 공고를 받은 분양가 상한제 적용 주택은 의무 거주 기간이 있습니다. 

 

인근지역 주택매매가격의 80% 미만의 공공분양은 거주의무기간이 5년이며 80~100%는 3년입니다. 인근지역 주택매매가격의 80% 미만의 민간분양은 3년, 80~100%는 2년의 거주의무기간이 있습니다.

 

또한, 투기과열지구, 분양가상한제 주택에 당첨된 경우에는 당첨일로부터 10년간 조정대상지역은 7년간 재당첨 제한이 적용됩니다.

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분양제도, 청약제도, 공공분양, 민간분양, 청약통장 관련기사

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