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아파트 값·매수심리 최고치...'집 사야 하나, 미뤄야 하나'

"올해도 부동산 시장 안정화 쉽지 않아...환금성·리스크 따져 구매해야"

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정찬혁 기자
기사입력 2021-01-26

▲ 서울 아파트 단지 전경(사진=뉴시스)  © 팝콘뉴스


(팝콘뉴스=정찬혁 기자) 지난해 강력한 부동산 규제 정책과 경기 불확실성에도 주택 매매 가격은 상승세를 지속했다.

 

올해 정부는 설 이전에 특단의 주택공급 대책을 발표하겠다고 예고했지만, 수도권 아파트 매수 심리는 역대 최고 수준을 갈아치웠다. 또, 서울 아파트값은 하늘 높을 줄 모르고 치솟으며, 두 채 중 한 채는 9억 원을 넘어서며 혼란스러운 양상이다.

 

이로 인해 '풍선효과', '패닉바잉', '영끌 매수', '원정 투자' 등 각종 부작용이 발생했지만, 부동산 업계는 올해도 시장 안정화는 어렵다고 전망하고 있다.

 


서울 아파트 두 채 중 한 채는 9억 원 이상, 매수 심리도 최고치


 

부동산114가 지난 15일 기준 서울 127만 7000가구 시세표본을 조사한 결과 서울에서 9억 원을 넘는 아파트는 66만 3291가구로 51.9%에 달하는 것으로 나타났다.

 

지난 2017년 21.9% 수준이었던 9억 원 초과 서울시내 아파트 비중은 2018년 31.2%, 2019년 37.2%, 2020년 49.6% 순으로 꾸준히 늘었다.

 

서울 지역 내 재고 중 9억 원 초과 아파트가 가장 많은 곳은 서초구(95%)였다. 그 다음으로는 강남(94%), 용산(90%), 송파(89%), 성동(85%) 순으로 나타났다. 

 

9억 원은 고가 아파트에 해당하는 기준으로 9억 원 초과 아파트는 종합부동산세 부과 대상에도 해당하며 은행권의 중도금 대출, 주택담보인정비율(LTV) 등에 규제를 받는다. 서울의 아파트 절반 이상이 고가 아파트로 취급돼 규제를 받는 셈이다.

 

한국부동산원에 따르면 1월 셋째 주(18일 기준) 수도권의 아파트값이 0.31% 올라 부동산원 통계 작성 이후 8년 8개월 만에 최고 상승률을 기록했다.

 

서울의 상승률은 0.09%로 지난해 7·10 부동산 대책 발표 직후인 7월 둘째 주(0.09%) 이후 가장 크게 올랐다.

 

▲ 서울 동작구 흑석2구역의 모습(사진=뉴시스)  © 팝콘뉴스


공공재개발 후보지 선정, GTX 노선 등 발표되는 정책이나 이슈에 따라 주변 지역 상승세가 하루가 다르게 변하고 있다.

 

최근에는 수도권 광역급행철도(GTX-C) 노선이 안산 상록수역에 정차할 수 있다는 소문이 확산하면서 인근 부동산에 사람들이 몰려 밖에서 대기하는 현상까지 벌어졌다.

 

서울 공공재개발 후보지들의 인근 아파트도 반사이익이 기대되면서 매수 문의가 몰리고 있다.

 

후보지 8곳 중 가장 규모가 큰 서울 동작구 흑석동 흑석2재개발구역(4만 5229㎡)은 이미 일대 매물은 자취를 감췄고, 인근에 위치한 흑석동 아크로리버하임 전용면적 84㎡는 현재 호가가 21억 원대로 형성됐다.

 

정부가 공급 대책을 마련하고 부동산 안정을 위해 각종 규제를 내놓을수록 반대로 집값이 오르자, 매수심리는 치솟고 있다.

 

한국부동산원에 따르면 지난 18일 기준 수도권 아파트 매매수급 지수는 117.2를 기록해 전주(115.3)보다 1.9포인트 상승했다. 이는 조사가 시작된 2012년 7월 이후 최고치다.

 

서울의 아파트 매매수급 지수는 109.2로 5개월 만에 최고치를 기록했다.

 

매매수급지수가 0에 가까울수록 공급이 수요보다 많고 200에 가까울수록 수요가 공급보다 많다는 의미다. 100을 넘으면 집을 팔려는 사람보다 사려는 사람이 더 많은 매도우위 시장이라는 뜻이다.

 

결국, 정부의 각종 부동산 규제가 부동산 매수 심리를 잠재우는 데는 도움을 주지 못한 셈이다.

 


올해 부동산 시장도 불안정, 환금성 높은 저리스크 상품 찾아야


 

올해도 이러한 양상은 계속될 것으로 보인다. KB금융지주 경영연구소가 발표한 '2021 KB 부동산 보고서'에 따르면 공인중개사, 부동산 시장 전문가 등 대다수가 올해 안에 부동산 시장이 안정되기는 어려울 것으로 예측했다. 

 

공인중개사 506명을 대상으로 한 설문조사에는 2021년 주택매매 시장에 관해 상승 의견은 많으나, 2020년보다 상승폭이 둔화할 것이라는 전망이 우세했다.

 

서울의 상승 요인으로 공급물량 부족(28%)을 가장 많이 꼽았으며, 전세 시장 불안으로 매매전환 수요 증가(22%), 정부의 규제강화에 따른 매물감소 부작용(19%) 등도 주요인으로 거론됐다.

 

전세시장은 전 지역에서 전세 가격이 오를 것이라 예상했으며, 전세 가격 상승요인으로 전세 물량 감소 여파가 가장 클 것으로 지적했다.

 

향후 주택시장 안정 시기를 묻는 설문조사에는 서울지역 응답자들의 55%가 '2021~2022년 내에 매매 시장이 안정화될 것'으로 예상했으며, 전세 시장은 2023년 상반기에 가서야 안정화될 것으로 답했다.

 

경기·인천지역도 매매 시장은 2022년까지는 불안한 상황이 지속될 것으로 응답했고, 전세 시장은 2023년 하반기에 안정될 것이라 예상했다. 

 

부동산시장 전문가 161명을 대상으로 한 설문조사에서는 2021년 수도권 매매 시장은 5% 이상 상승하고, 비수도권은 1~3% 상승할 것이라 예상한 것으로 나타났다.

 

수도권 매매 가격 상승 요인으로는 전세 시장 불안에 따른 매매전환 수요증가, 공급 물량 부족, 정부 규제 강화에 따른 매물 감소 등의 의견이 대다수를 차지했다. 

 

반면 향후 주택 매매 가격 하락에 영향을 미칠 요인으로는 수도권의 경우 종부세 및 취득세 등 부동산 관련 세금부담, 주택담보대출 및 신용대출 규제, 과도한 매매가격 부담, 코로나에 따른 경기침체 등을 꼽았다.

 

▲ 수도권 주택 매매가격 변동 요인(사진=KB경영연구소)  © 팝콘뉴스


전문가의 60%는 주택시장 안정화 시기를 2023년 상반기로 예상했다. 

 

주택시장 안정화를 위해 필요한 정책으로는 전문가 응답자의 30%가 도심 내 재건축·재개발 활성화를 언급했으며, 양도세 인하 등을 통한 거래 활성화(21%)와 신규 택지 추가 공급(16%) 등 수요 대비 부족한 공급 물량 확보의 필요성을 강조했다. 

 

올해 투자 유망 부동산으로는 전문가의 27%가 신규 아파트 분양을 선택했고, 재건축(17%), 신축 주택(14%), 재개발(12%)이 뒤를 이었다.

 

윤지해 부동산114 수석연구원은 "무주택 수요자들이 내 집 마련에 서두르고 있는데 전세 시장 불안정이 기저에 깔려 있다"라며 "자산 증가에 도움이 안 되는 전세보다 매매로 갈아타는 게 누적되고 있는데 이를 해소해줄 분양 시장은 경쟁률이 너무 높아 기존 주택 시장을 자극하고 있다. 저금리 유동성도 무시 못 한다. 향후 2~3년은 수요자가 원하는 만큼 원할한 공급을 전망하긴 어려울 것"이라고 전망했다.

 

이어 윤 수석연구원은 "처음으로 내 집 마련을 준비한다면 상대적으로 저평가된 아파트를 알아보는 걸 추천한다"며 "비아파트는 상대적으로 가격이 저렴하지만, 시장이 침체되면 환금성이 나쁘다. 가격 상승에 대한 부담이 크지만 환금성 측면에서 아파트가 유리하다. 리스크 관리를 본다고 해도 가격이 명확하게 공개된 시장에서 거래하는 것이 좋다"고 설명했다.

 

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