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[6.17 부동산 대책] 대전·청주도 규제 지역 추가...갭투자 '철퇴'

부동산 관련 6.17 대책 발표...법인 통한 부동산 투기도 규제

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배태호 기자
기사입력 2020-06-17

▲ 김현미 국토교통부 장관이 주택 시장 안정을 위한 추가 관리 방안을 발표하고 있다  © 팝콘뉴스


(팝콘뉴스=배태호 기자) 정부의 부동산 규제 정책 강화에도 불구하고 부동산 시장 조짐이 심상치 않다. 역대 최저 수준의 금리로 시중 유동자금이 부동산 시장으로 유입되면서 서울과 수도권은 물론 일부 지방까지 과열 현상이 두드러지고 있다. 특히 법인 부동산 거래와 갭 투자 증가가 확대되면서 집값 상승을 부추기고 있다. 정부가 또다시 부동산 규제 칼을 뽑아 든 이유다.

 

전국 주택가격은 지난 12.16 대책 뒤 전반적으로 안정세를 유지했다. 또, 서울 주택 가격 역시 3월 5주부터 9주간 연속 하락세를 보였다.

 

하지만 서울은 최근 하락 폭이 지속해서 줄면서 6월 1주 보합 이후 상승추세로 전환했고, 개발 호재 인근 지역의 상승세도 동반됐다.

 

지난 2월 21일 지정된 경기도 일부가 신규 조정대상지역으로 지정되면서 해당 지역의 집값 상승 폭은 소폭 둔화했다.

 

하지만 최근 안산과 군포 등 비규제지역 중심으로 과열 양상이 지속하고 있다.

 

대전은 지난해 하반기부터 큰 폭 상승이 이어지고 있고, 청주는 최근 개발 호재가 발표되면서 전국에서 가장 높은 주간상승률을 기록하는 등 정부의 강도 높은 부동산 규제 정책에 따른 풍선효과가 곳곳에서 발생하고 있다.

 

이처럼 부동산 시장 곳곳에서 가격 상승 조짐이 보이면서 정부가 추가 대책을 내놨다.

 

김현미 국토교통부 장관은 17일 오전 부동산 관련 관계기관 합동브리핑을 통해 최근 주택 시장의 이상 기가 감지되면서 관계 부처 간 논의와 경제부총리 주재 관계 장관회의를 거쳐 주택 시장 안정을 위한 추가 관리 방안을 마련했다고 밝혔다.

 

김 장관은 최근 벌어지고 있는 주택 시장 과열 현상에 대해 "수도권 주택 거래량이 전년 대비 2배 가까이 증가하고 있는데, 특히 법인들의 매수 비중이 큰 폭으로 증가하고 있다"고 설명했다. 

 

실제 전국적으로 법인이 매수한 아파트 비중은 지난 2017년 1%에서 2020년 6월 현재 6.6%로 껑충 뛰었다.

 

이런 상황에 대해 김현미 장관은 "대출과 세제 등 규제를 우회할 수 있다는 점을 악용한 것으로 보인다"고 진단했다.

 

아울러 전세를 끼고 주택을 산 뒤 향후 집값 상승으로 인한 차액을 챙기는 '갭 투자'에 대해서도 언급했다.

 

김 장관은 "서울 강남권의 경우 갭 투자 비중이 약 72%까지 기록하고 있는데, 이는 연초에 비해 15%p 상승한 것"이라고 설명하고, 이 같은 갭투자가 집값 상승을 부추기는 요인 중 하나라고 꼽았다.

 

이와 함께 최근 서울의 30년 넘은 재건축 아파트 일부가 안전진단을 통과하면서 해당 지역의 호가 상승이 지속되고 있고, 일부 공적 개발 호재 기대감이 시장의 불안 요인으로 작용하고 있다며, 이에 대한 대책 마련의 필요성을 언급했다.

 

이에 따라 정부는 늘어난 유동성이 주택 시장이 투기 수요로 이어지지 않도록 불안 요인을 해소하고, 실수요자를 보호하기 위한 주택 시장 과열 차단 조치를 마련했다.

 

■ 주택 시장 안정 관리 방안 주요 내용은?

 

우선 정부는 비규제 지역에 집중되는 투기 수요의 유입 차단을 위해 규제 지역을 확대 지정한다는 방침이다.

 

최근 주택 가격 급등세를 보이는 경기도와 인천시, 대전시, 청주시에 대해서 조정대상지역과 투기과열지구를 추가 지정한다는 계획이다.

 

수도권 일부 자연보전권역과 접경 지역, 청주 일부 읍과 면을 제외하고 경기, 인천, 대전, 청주 모든 지역을 조정대상지역으로 지정한다.

 

서울은 모든 지역이 조정대상지역이라는 점에서 변동이 없지만, 경기도는 기존 과천과 광명, 성남, 고양(7개 택지), 남양주(다산·별내동), 하남, 화성(동탄2), 구리, 안양, 광교, 수원, 용인수지·기흥, 의왕에서 경기도 거의 모든 지역으로 확대된다.

 

김포와 파주, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천, 용인처인, 광주, 남양주, 안성 등 일부 지역을 뺀 경기도 전 지역이 조정대상지역으로 확대된다.

 

또, 인천은 기존에는 없었지만, 이번 강화된 규제로 인해 강화와 옹진군을 뺀 모든 지역이 조정대상지역에 포함되고, 세종은 기존 행정중심복합도시 예정지역에서 행복도시 예정지역을 조정대상지역에 넣는다.

 

또 기존에는 없었던 대전과 청주(동 지역, 오창·오송읍)도 신규로 조정대상지역에 포함된다.

 

또, 조정대상지역 지정 뒤에도 과열 양상이 이어지거나, 비규제지역 중 과열 현상이 심각한 지역 중 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역은 투기 과열 지구로 지정한다.

 

서울시는 모든 지역이 투기과열지구로 지정된 터라 변동이 없지만, 경기도는 기존 과천과 성남분당, 광명, 하남 네 곳에서 과천, 성남분당·수정, 광명, 하남, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 화성(동탄2)으로 확대된다.

 

인천은 연수와 남동, 서구가 신규로 투기과열지구로 지정되고, 지방에서는 대구 수성과 세종(행복도시 예정지역)에 대전 동·중·서·유성구가 신규 투기 과열지구로 지정된다.

 

▲ 6.17 대책으로 확대된 투기과열 및 조정대상지역 (자료=국토교통부)  © 팝콘뉴스


조정대상지역 및 투기과열지구 지정에 따른 효력은 오는 19일부터 발생한다.

 

조정대상지역과 투기과열지구로 지정된 지역에서는 2주택 이상 보유 세대의 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 금지된다.

 

또, 1주택 세대 역시 기존주택을 조정대상지역은 2년, 투기과열지구는 1년 이내 처분 및 전입 조건과 무주택 자녀 분가, 부모 별거 봉양 등을 제외하고 원칙적으로 주택담보대출이 금지된다.

 

이와 함께 시가 9억 원이 넘는 고가 주택을 구입 시에도 실거주 목적이 아니면 주택담보대출을 받을 수 없다.

 

또 조정대상지역에서는 LTV(주택담보대출비율)는 9억 원 이하는 50%, 9억 원 초과는 30%로 제한되고, DTI(총부채상환비율-금융회사에 갚아야 하는 대출금 원금과 이자의 합이 개인 연 소득에서 차지하는 비중)는 50% 적용을 받는다. 

 

투기과열지구의 경우 LTV는 9억 이하 40%, 9억 초과 20%, 15억 초과 0%로 제한되고, DTI는 40%로 조정대상지역보다 규제가 한층 강화된다.

 

사업자 대출의 경우에도 주택매매업이나 임대업 이외 업종 사업자의 주택구입목적의 주택 담보 기업자금 대출 신규 취급이 금지된다.

 

조정대상지역에서는 9억 원 이하는 50%, 9억 원 초과는 30%로 LTV 제한이 적용되고, 투기과열지구에서는 개인 주택 매매·임대사업자의 고가주택(시가 9억 원 초과) 구입 시 신규 주담대 금지와 9억 이하 40%, 9억 초과 20%, 15억 원 초과 0% LTV 적용 제한을 받는다.

 

이 밖에도 조정대상지역에서는 분양권 전매가 제한되고, 투기과열지구에서는 주택·분양권 모두 전매 제한이 적용된다.

 

이와 함께 정부는 개발 호재로 인해 가격 상승이 우려되는 지역을 토지거래허가구역으로 지정한다.

 

잠실 MICE 개발사업과 영동대로 복합개발 사업 부지 및 영향권 일대에 대해 토지거래허가구역 지정을 추진한다.

 

당장 17일 오후 서울시에서 이와 관련한 심의가 열릴 예정이다.

 

또, 실수요자 보호를 위해 주택담보대출을 받는 사람의 실거주 요건을 강화해 갭투자도 차단한다.

 

규제지역에서 주택담보대출을 받으려면 주택 가액과 무주택자 여부와 관계없이 6개월 이내 기존 주택을 처분하고, 신규 주택에 전입하도록 한다.

 

특히 실거주 의무가 없었던 보금자리론 대출자에 대해서는 대출받은 날로부터 석 달 이내 전입과 1년 이상 실거주를 의무화한다.

 

투기지역 및 투기과열지구에서 시가 3억 원이 넘는 아파트를 살 경우 전세자금대출보증을 제한하고, 만약 전세자금대출보증을 받고 시가 3억 원 초과 아파트를 구입 시 즉시 전세자금대출을 회수할 방침이다.

 

1주택자에 대한 전세자금 대출 보증한도는 공적보증기관은 동일하게 2억 원으로 제한하고, 사적보증기관 역시 한도를 낮출 것을 요청해 전세자금 대출로 인한 유동성 유입을 차단한다는 계획이다.

 

더불어 재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 높이고, 조합원의 분양 요건을 강화하고, 법인 관련 대출과 세제를 정비해 법인을 통한 부동산 투기를 방지한다는 방침이다.

 

1차 안전진단 기관 선정 및 관리와 2차 안전진단 의뢰를 시와 도가 직접 담당한다.

 

안전진단 보고서를 부실하게 작성할 경우 2천만 원의 과태료를 부과하고, 허위 또는 부실 작성이 적발되면 1년간 안전진단 입찰도 제한한다.

 

수도권 투기과열지구 재건축에서는 조합원 분양신청 시점까지 2년 이상 거주한 조합원에게만 분양 신청할 수 있도록 한다. 이와 관련해서는 법 개정 뒤 최초 조합 설립 인가 신청 사업부터 적용할 방침이다.

 

여기에 올 하반기부터 재건축 부담금을 본격 징수하는 한편, 재건축 부담금 산정은 개시 및 종료 시점 주택 가액에 대해 동일한 공시 비율을 적용해 실효성을 높인다는 계획이다.

 

또 규제와 비규제지역 상관없이 모든 주택매매 및 임대사업자에 대한 주택담보대출을 금지하고, 법인 소유 주택에 대해서는 종부세 계산 시 공제금액 6억 원 적용을 제외해 종부세 최고 세율인 3~4%를 적용한다.

 

법인이 임대주택을 등록할 경우에도 개인과 같이 종부세 합산과세를 실시하는 한편, 법인이 취득한 주택을 양도하는 경우 현행 10%의 양도소득 추가 과세 세율을 두 배 높인 20%로 인상한다.

 

이밖에 부동산 매매업도 부동산 중개업·분양업 등에 대해서도 설립요건과 의무사항 등을 체계적으로 관리하고, 최근 주택 시장 과열 지역의 법인거래를 대상으로 특별조사와 함께 향후 법인의 주택 구입에 대해서는 자금조달계획서 제출을 의무화한다.

 

여기에 지난해 12.16대책에서 추진한 종합부동산세 세율인상과 양도세 장특공제 요건 등과 관련한 입법을 완료해, 공급 대책의 후속 조치도 차질없이 이행한다는 계획이다.

 

김현미 국토부장관은 이번 대책에 대해 "투기로 인한 가격 상승 부작용은 고스란히 서민 실수요자 부담으로 연결된다"면서 "필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 일관되게 이어나가겠다고 약속한다"며 향후 시장 상황에 따라 추가 대책이 나올 수 있음을 암시했다.

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